5 معايير لتحديد الأماكن المتميزة والمتوسطة لوحدات الإيجار القديم الخاصة

يُعد ملف "الإيجار القديم" أحد أكثر الملفات العقارية الشائكة في مصر، إذ يشغل حيزًا واسعًا من الجدل بين الملاك والمستأجرين، خاصة في ظل القوانين القديمة التي ما زالت تحكم العلاقة الإيجارية لعقارات سكنية يعود بعضها إلى منتصف القرن الماضي. وبينما تتجه الدولة لإعادة هيكلة هذا الملف بشكل تدريجي، تُطرح تساؤلات جوهرية عن كيفية تصنيف الوحدات السكنية وفقًا لمناطقها.

فهل تقع الشقة ضمن مكان متميز أم متوسط؟ وهل يختلف تقييم المنطقة عن تقييم العقار؟ ما المعايير التي يمكن أن يُبنى عليها هذا التصنيف، خاصة أن كثيرًا من الأحكام المرتقبة بشأن تحديد القيمة الإيجارية الجديدة أو إنهاء العلاقة القديمة ستعتمد على هذا التصنيف؟

في هذا التقرير نستعرض 5 معايير رئيسية تحدد ما إذا كانت الوحدة السكنية بالإيجار القديم تقع في منطقة متميزة أو متوسطة، من منظور السوق العقاري المصري والتوجهات التشريعية المرتقبة.

أولًا: مستوى الخدمات والبنية التحتية

واحدة من أبرز المعايير التي تميز المنطقة السكنية عن غيرها هي البنية التحتية وجودة الخدمات المتاحة. وتشمل هذه النقطة عدة عناصر منها:

• جودة الطرق وتمهيد الشوارع.

• توافر شبكات المياه والصرف الصحي والكهرباء دون انقطاعات.

• وجود خدمات الأمن والحراسة.

• الإنارة العامة في الشوارع.

• توافر شبكات الإنترنت والكابلات الأرضية.

كلما كانت الخدمات متكاملة وعالية الجودة، يُنظر إلى المنطقة باعتبارها "متميزة"، والعكس صحيح. فبعض المناطق قد تكون قريبة من وسط المدينة لكنها تعاني من مشكلات مزمنة في المرافق، وهو ما يُرجّح تصنيفها كمناطق "متوسطة".

ثانيًا: الموقع الجغرافي وقربه من المناطق الحيوية

منطقة العقار تمثل عاملًا حاسمًا في تصنيفه، خاصة عندما يتعلق الأمر بقربه من:

• المناطق التجارية الهامة.

• محاور الطرق الرئيسية (مثل الدائري، محور 26 يوليو، محور الشهيد...).

• محطات المترو ووسائل النقل العام.

• المنشآت الحكومية والمستشفيات والجامعات.

على سبيل المثال، فإن شقة تقع في منطقة مثل الزمالك أو الدقي أو مصر الجديدة يُنظر إليها عادة باعتبارها في منطقة متميزة، بينما شقة مماثلة في حي شعبي أو بعيد عن المراكز الحيوية قد تصنف كمتوسطة أو أقل.

ثالثًا: الطابع المعماري والمظهر العام للعقار

رغم أن القانون لا ينظر للعقار كـ"ديكور"، إلا أن الشكل العام للعقار وعمره الإنشائي يُعد من المؤشرات المهمة على نوعية المنطقة ومستواها. ويمكن هنا مراعاة عدة نقاط:

• هل المبنى قديم لكنه مُرمم بشكل جيد؟

• هل يحتوي على خدمات مثل مصعد، جراج، أمن؟

• هل العقار ضمن تقسيم سكني منظم أم عشوائي؟

• حالة واجهة المبنى وتنظيم المداخل.

عادةً ما تشير هذه المعايير إلى درجة التنظيم العمراني في المنطقة، فالأحياء التي تحافظ على طابع معماري مميز ومستوى نظافة جيد تُصنف غالبًا كمتميزة.

رابعًا: مستوى السكان والتكوين الاجتماعي

السكان عنصر جوهري في تقييم أي منطقة، من حيث:

• المستوى التعليمي والثقافي العام.

• نوعية الأنشطة الاقتصادية المنتشرة.

• مدى الانضباط المجتمعي والالتزام بالقوانين.

• غياب المظاهر السلبية مثل العشوائية، الضوضاء، التعديات.

المناطق التي تتمتع بتركيبة سكانية هادئة ومنظمة تكون عادة أكثر طلبًا، وبالتالي يُنظر إليها كأماكن متميزة، وهو ما ينعكس على نظرة الدولة أو السوق لها عند تعديل القيمة الإيجارية أو تحديد أولوية التطوير.

خامسًا: متوسط أسعار البيع والإيجار الحر

السوق لا يكذب. فالسعر هو المؤشر الأوضح على نظرة السوق العقاري للمنطقة، سواء من جهة المشترين أو المستأجرين. وعليه، يُمكن الاستناد إلى:

• متوسط سعر المتر في البيع الحر للشقق.

• متوسط سعر الإيجار الشهري للوحدات المماثلة.

• نسبة الإشغال والاستقرار في الطلب.

• مدى تغير الأسعار خلال السنوات الأخيرة.

فعلى سبيل المثال، إذا كان سعر المتر في البيع يتجاوز 20 ألف جنيه، وسعر الإيجار الشهري يتعدى 8 آلاف جنيه، فيُرجّح أن المنطقة مصنفة "متميزة" وليس "متوسطة". أما إن كانت الأسعار أقل بكثير، فغالبًا ما يكون التصنيف "متوسط" أو "اقتصادي".

الفارق بين المتميزة والمتوسطة

لا يعني وصف المنطقة بـ"متوسطة" أنها منطقة سيئة أو لا تصلح للسكن، بل إن هناك شريحة واسعة من المصريين تقطن في مثل هذه الأحياء، وتتميز بعض هذه المناطق بترابط اجتماعي قوي واستقرار سكاني طويل الأمد.

لكن من ناحية التقييم العقاري والتشريعات المتعلقة بالإيجار القديم، سيكون لهذا التصنيف دور في:

• تحديد القيمة الإيجارية الجديدة في حال تحرير العقد.

• معرفة ما إذا كانت الوحدة تستحق الدعم أو الإعفاء في حال قررت الدولة التدخل اجتماعيًا.

• ترتيب أولويات التطوير أو الإزالة في مشروعات إعادة تخطيط الأحياء.

أمثلة تطبيقية على المناطق

لتقريب الفكرة، يمكن عرض بعض النماذج التطبيقية وفقًا لهذه المعايير:

هذا التصنيف لا يعني أن كل شوارع المنطقة واحدة، فهناك فروق دقيقة داخل الحي الواحد حسب الشارع والمبنى نفسه.

العلاقة مع قانون الإيجار القديم

القوانين المرتقبة لتحرير العلاقة الإيجارية ستأخذ في الاعتبار:

• تصنيف المنطقة (متميزة/متوسطة/عشوائية).

• قيمة العقار السوقية.

• موقع الوحدة ومدى الحاجة إليها.

• الحالة الاجتماعية للمستأجر (في بعض الحالات).

وبالتالي فإن هذه المعايير الخمسة لا تُعد تنظيرًا فقط، بل تمثل أساسًا عمليًا في القرارات المنتظرة بشأن العقود القديمة، سواء بإعادة التقييم، أو التفاوض على تسويات، أو حتى إنهاء العلاقة الإيجارية وفق آليات عادلة للطرفين.

توصيات:

1. يجب على الملاك والمستأجرين فهم تصنيف مناطقهم وفقًا لهذه المعايير، لأنه سيكون مؤثرًا في أية تسويات قانونية قادمة.

2. يفضل توثيق حالة العقار والمنطقة بصورة فوتوغرافية ووصفية للاستعانة بها عند الحاجة.

3. على الدولة أن توضح بشكل رسمي التصنيفات المعتمدة للمناطق السكنية لدعم الشفافية.

4. يجب أن تراعي التشريعات البعد الاجتماعي والإنساني، خاصة للمستأجرين في المناطق المتوسطة ذات الدخل المحدود.

تحديد ما إذا كانت الوحدة السكنية بالإيجار القديم تقع في منطقة متميزة أو متوسطة ليس مجرد توصيف عقاري، بل خطوة جوهرية نحو إعادة تنظيم سوق الإسكان في مصر. وما لم تتوفر معايير دقيقة وشفافة يتفق عليها الجميع، فسيظل هذا الملف عالقًا في دوائر الجدل والتصادم، بدلًا من أن يتحول إلى نموذج للعدالة والتوازن بين حقوق المالك واحتياجات المستأجر.