كيف سيتم تحديد زيادة الأجرة بقانون الإيجار القديم؟

يشهد الشارع المصري حالة من الجدل الواسع مع اقتراب بدء تنفيذ تعديلات قانون الإيجار القديم، خاصة فيما يتعلق بكيفية تحديد الزيادة في الأجرة للمحال والوحدات غير السكنية.

هذا القانون الذي ظل لعقود طويلة نقطة خلافية بين المالك والمستأجر، يدخل اليوم مرحلة جديدة بعد أن تم إقرار تعديلات تهدف إلى إعادة التوازن بين حقوق الطرفين.

ويبقى السؤال الأكثر تداولًا بين المواطنين: كيف سيتم تحديد الزيادة في القيمة الإيجارية؟

فلسفة التعديلات الجديدة

تسعى التعديلات الأخيرة إلى تحقيق معادلة عادلة بين الطرفين:

من جهة، يحصل المالك على عائد أقرب إلى القيمة السوقية الحقيقية لعقاره.
ومن جهة أخرى، لا يتحمل المستأجر زيادة مفاجئة أو غير مدروسة ترهق كاهله.

القانون وضع آليات محددة لضبط الزيادات، بما يضمن تدريجيتها وعدم تحويلها إلى عبء اقتصادي مفاجئ.

الأساس في تحديد القيمة الإيجارية

القاعدة الرئيسية التي اعتمدت عليها التعديلات هي سعر المثل في المنطقة.

بمعنى أن القيمة الإيجارية الجديدة يتم احتسابها وفقًا لأسعار المحال أو الوحدات المماثلة في نفس الحي أو المنطقة التجارية.

وتتولى اللجان المختصة مراجعة الأسعار السائدة، مع الأخذ في الاعتبار:

مساحة الوحدة.
موقعها الجغرافي.
النشاط التجاري أو الاستخدام المخصص لها.

نسبة الزيادة السنوية

من أهم ما نص عليه القانون المعدل هو تحديد نسبة زيادة سنوية ثابتة، بحيث لا تتجاوز في معظم الحالات 15% من القيمة الحالية.

الهدف من ذلك هو:

منع القفزات المفاجئة في الأسعار.
منح المستأجر فرصة للتأقلم.
ضمان استقرار السوق التجاري.

وتتم مراجعة هذه النسبة دوريًا كل خمس سنوات بما يتناسب مع التضخم والتغيرات الاقتصادية.

فترة انتقالية لتوفيق الأوضاع

لم يغفل المشرع أهمية منح المستأجرين مهلة زمنية لترتيب أوضاعهم.

لذلك نص القانون على فترة انتقالية تصل إلى ستة أشهر من تاريخ التطبيق، بحيث يستطيع المستأجرون:

إعادة حساب تكاليفهم التشغيلية.
التفاوض مع الملاك على صيغة دفع مناسبة.
البحث عن بدائل إذا لزم الأمر.

دور لجان فض المنازعات

أدرك القانون أن الخلافات بين المالك والمستأجر أمر محتمل عند تطبيق الزيادات.

ولذلك أنشأ لجانًا مختصة بـ فض المنازعات، تعمل على:

تسوية الخلافات وديًا.
البت في النزاعات الخاصة بتقدير القيمة الإيجارية.
توفير بديل سريع وعملي قبل اللجوء إلى المحاكم.

هذه اللجان ستخفف من حجم القضايا المطروحة أمام القضاء وتضمن سرعة البت في النزاعات.

كيف ينعكس القانون على السوق التجاري؟

تطبيق زيادة الأجرة بشكل تدريجي ومتوازن من المتوقع أن يؤدي إلى:

إعادة توزيع الأنشطة التجارية؛ إذ قد يخرج بعض الأنشطة الصغيرة غير القادرة على تحمل الزيادة.
إتاحة فرص جديدة للمستثمرين للحصول على مواقع تجارية مميزة كانت محجوزة بعقود قديمة.
زيادة اهتمام الملاك بصيانة عقاراتهم نتيجة ارتفاع العائد الإيجاري.

موقف الملاك من التعديلات

الكثير من الملاك اعتبروا التعديلات خطوة طال انتظارها، خاصة أن بعض العقود القديمة كانت تُدر مبالغ زهيدة لا تتناسب مع قيمة العقار الحقيقية.

بالنسبة لهم، الزيادة ستسمح:

بتحسين مستوى العقار.
استثمار العائد في تطوير الخدمات.
تحقيق عائد عادل يواكب التغيرات الاقتصادية.

اعتراضات المستأجرين

على الجانب الآخر، عبر بعض المستأجرين عن قلقهم من التأثير المباشر للزيادات على أعمالهم.

فأصحاب الأنشطة الصغيرة والمتوسطة قد يجدون صعوبة في تحمل الزيادة، خصوصًا في ظل الظروف الاقتصادية الحالية.

ولذلك يطالبون بأن تكون الزيادة أقل من النسبة المقررة أو أن تُطبق بشكل أكثر تدريجية.

البعد الاقتصادي والاجتماعي

الزيادة في القيمة الإيجارية لا تنعكس فقط على العلاقة بين المالك والمستأجر، بل تمتد إلى السوق كله:

إذا خرجت بعض الأنشطة الصغيرة، قد يؤدي ذلك إلى إعادة تشكيل الخريطة التجارية.
في المقابل، دخول مستثمرين جدد قد ينعش بعض المناطق ويزيد من تنافسيتها.

أما اجتماعيًا، فإن استقرار العلاقة بين المالك والمستأجر يقلل من النزاعات، ويضمن استمرار النشاط الاقتصادي بشكل متوازن.

كيفية استعداد الأطراف للتطبيق

ينصح الخبراء الملاك والمستأجرين بعدة خطوات عملية قبل دخول القانون حيز التنفيذ:

مراجعة العقود القديمة ومعرفة تاريخ انتهائها.
التوجه إلى اللجان المختصة لمعرفة القيمة الجديدة.
التفاوض المبكر بين المالك والمستأجر للوصول إلى صيغة مناسبة.
توثيق الاتفاقات الجديدة رسميًا لتجنب النزاعات المستقبلية.

قانون الإيجار القديم بعد التعديل يمثل محاولة جادة لإعادة التوازن إلى سوق الإيجارات في مصر.

الزيادة في الأجرة لن تكون عشوائية أو مفاجئة، بل ستتم وفق معايير محددة ونسب سنوية مدروسة.

ورغم المخاوف التي يبديها بعض المستأجرين، فإن فلسفة القانون تقوم على حماية حقوق الطرفين وتحقيق العدالة.

ومع التطبيق التدريجي ووجود آليات واضحة لفض النزاعات، يمكن القول إن السوق العقاري والتجاري مقبل على مرحلة جديدة قد تحمل في طياتها إصلاحًا طويل الأمد ينعكس إيجابًا على الاقتصاد والمجتمع معًا.